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受春节假期和去年同期高位等综合因素影响，2026年初房地产市场将处于回调阶段。国家统计局3月16日公布的数据显示，1-2月全国新建商品房销售降幅扩大，但开发投资降幅明显收窄。值得注意的是，被视为市场供需“温度计”的库存指数已经到了重要拐点，给正处于严重回调期的房地产市场发出积极信号。开发投资规模比上年有所改善，降幅收窄。作为行业景气的重要指标，房地产开发投资略有改善。据纳办数据显示，一季度全国房地产开发投资2月份，9612亿元，比上年下降11.1%，降幅比2025年收窄6.1个百分点。其中，住房投资7282亿元，下降10.7%，降幅收窄5.6个百分点。这一变化表明，去年持续的开发投资减少已经得到遏制。图片/国家统计局上海易居房地产研究所副所长杨跃晶认为，这一指标的主动下调与今年土地供应战略“减量提质”密切相关。尽管主要城市土地供应没有增加，但土地质量明显改善，支撑了推动投资“高质量、绿色”发展。1-2月房屋销售面积5084万平方米，同比下降23.1%。引人注目的是，房地产开发商施工面积下降幅度较慢，比上年下降11.7%至53.54亿米。受新开工初期下降的传染效应影响，1-2月房屋竣工面积6320万平方米，比去年同期减少27.9%。其中，房屋竣工面积4625万平方米，比上年下降26.9%。广东省城乡规划研究院住房政策处表示，1-2月全国新开工面积下降23.1%，比去年同期29.6%的下降幅度大幅收窄6.5个百分点。这意味着新开工面积已经触底求购连续四年调整后趋于稳定。另一方面，开发商主动调整供应来源，平衡供需。我会花时间。另一方面，新建建筑的需求以及部分新建建筑的需求正在向二手房转移，即使在新建住宅中，“好家”产品的开发也在取得进展。竣工规模的缩减也对房地产企业的销售节奏和资金回收产生一定的影响。国家统计局数据显示，1-2月，房地产开发企业拥有资金13047亿元，同比减少16.5%。从资金来源看，销售回款压力尤为明显：客户存款及垫款3589亿元，比上年下降21.5%，个人按揭贷款大幅下降41.9%。图/钠统计局数据显示，另一方面，自购资金降幅较小，为5.9%，国内贷款下降13.9%。这表明房地产企业来自银行和自融资渠道的资金压力正在金融调节机制等政策的支持下得到缓解。 mSales 市场仍然面临压力，库存指标已达到拐点。另一方面，新建商品住宅销售下滑幅度加大，房地产市场继续呈现调整态势。国家统计局数据显示，1-2月新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，降幅比上年扩大4.8个百分点。新建商品房销售额8186亿元，下降20.2%，降幅扩大7.6个百分点e 点。住宅销售面积下降15.9%，销量下降21.8%。图/国家统计局 对于销售降幅较上年扩大，中国指数研究院指数研究部主任曹晶晶认为，年初以来新房销售规模持续下滑，市场仍面临一定压力。在李玉佳看来，全国新房销售同比下降的主要原因是2024年“9月26日”新政后，2025年一季度房地产市场出现了明显的“小印度春天”，导致较去年同期水平较高。另一方面，自2020年以来，新开工面积连续六年下降，新房销售也因供应下降而减少。尽管卖方面临压力，但仍有一些长期缺失的好新消息供给侧。库存指标已到重要拐点，同比增速为五年来最低。 2月末，全国商品房销售面积8.0亿平方米（比上年增长0.1%），增速比2025年末回落1.5个百分点。其中，销售三年以下面积6.06亿平方米，下降1.6%。杨跃晶表示，待售房屋面积同比增长0.1%，为2021年7月以来的最小增幅。这是市场发出的积极信号，意味着库存已基本见顶，困扰行业多年的高库存压力得到明显缓解，供需关系正向更加平衡的方向发展。李玉佳也认为，销售面积增速基本停滞的原因是一方面，房地产企业和地方政府主动减少建设用地库存，减少供应。另一方面，也是积极调整库存结构、增加适销对路“好房子”供给的结果。其中，三年以下房屋待售面积比上年下降1.6%，表明库存结构优化正在取得进展。行业：“小印度之春”市场有望迎来“及时复苏”，库存拐点的出现将为市场带来信心。在岳进看来，加上土地端“减量提质”的效果，房地产市场供需矛盾得到了极大缓解，这也是一个积极的信号，因为2023年房地产供需将发生明显变化。供需指标的改善将对后续增量和存量市场产生积极影响，也有利于恢复房企、购房者和金融机构的市场信心。业内普遍认为，“差异化”将是未来市场趋势的关键。李玉佳表示，经过四年供给侧大调整，源头供给主动减少。新房市场供需开始平衡，库存增长停止，重点城市的销售周期普遍降至18个月以下。与此同时，新建住房的需求以改良型为主。如果现有住房交易因政策支持和产品创新而变得更加活跃并主导整个市场，那么人们卖旧买新或卖买新房的住房置换链条有望进一步推进。初创公司是在供应和销售均处于低位后，这是稳定新房市场的关键，从而带动新房建设。曹晶晶先生近年来不断增加中心城市的优质项目供应，预计将带动销售逐步复苏。今年的“小阳春”预计会以中心城市“及时复苏”的形式体现，但以“去库存”为主的低能耗城市，核心难有起色。房市彻底止跌、恢复稳定，仍需要收入预期改善、房价预期回升等实质性支撑。新京报贝壳财经记者 袁秀丽 编辑 杨川 校对 穆贤通